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買賣合同中約定優(yōu)先原則的適用

發(fā)表日期：2021-02-07??瀏覽：318次

[案情]

　　原告李某與馮某系夫妻關(guān)系。2003年12月10日，兩原告與被告朱某簽訂售房協(xié)議，雙方約定兩原告將所有的門面房一間出售給被告，價(jià)款為24.5萬元，由被告朱某向某信用社支付16萬元，向債權(quán)人劉X支付7.8萬元，向建行支付0.7萬元，代兩原告償還上述三處債務(wù)，以上債務(wù)由被告處理，與兩原告無關(guān)。2003年12月16日，在房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，原告李某與被告朱某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，約定房屋價(jià)格為24.5萬元，被告朱某于2003年12月20日前一次性給付。后被告朱某按約為兩原告償還了農(nóng)村信用社、劉X、建行的所有債務(wù)。兩原告以被告實(shí)際償還的某信用社債務(wù)額為15.042萬元，差額9580元作為購房款應(yīng)予以支付為由訴至法院，要求被告朱某支付所欠房款9580元及逾期利息1468元。

[案情分析]

　　[爭議]

　　對被告朱某應(yīng)否再支付兩原告9580元及逾期利息1468元，有兩種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)，原、被告之間是一般買賣合同關(guān)系，其房價(jià)約定明確，雙方約定由被告朱某代償還兩原告三處債務(wù)是房價(jià)支付方式，在被告實(shí)際償付15.042萬元結(jié)清該債務(wù)后不能視為其已履行了給付16萬元房款的合同義務(wù)，因此，被告朱某應(yīng)支付兩原告所欠房款9580元及利息1468元。

　　第二種觀點(diǎn)，原、被告之間簽訂的售房協(xié)議中約定由被告將房款代兩原告償還三處債務(wù)系以房抵債，被告朱某按約承受原告的債務(wù)后，債權(quán)人與被告間就債的履行與兩原告不再有利害關(guān)系，因此，被告朱某不應(yīng)支付兩原告9580元及利息1468元，駁回兩原告的訴訟請求。

　　[評析]

　　1、原、被告之間系一般買賣合同關(guān)系，雙方簽訂的售房協(xié)議和房地產(chǎn)買賣契約系其真實(shí)意志表示，且不違反法律規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同?！备鶕?jù)原、被告雙方簽訂的《售房協(xié)議》，雙方除約定房屋買賣事宜外，另外約定了被告附隨義務(wù)：即被告用房款為兩原告償還三處債務(wù)，上述債務(wù)由被告處理，與兩原告無關(guān)。因此，根據(jù)合同法“當(dāng)事人約定優(yōu)先原則”，被告朱某按合同約定為兩原告以償還三處債務(wù)的方式支付房款后，債權(quán)人與被告間就債務(wù)的履行與原告之間不再有利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為被告已履行了合同約定的全部義務(wù)。因此，被告朱某不應(yīng)再支付兩原告9580元及逾期利息1468元。

　　2、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條的規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則”。本案兩原告是在無錢償還債務(wù)的情況下將其所有的一間門面房出售，房價(jià)是以兩原告對外所欠三筆債務(wù)總額來確定的，雙方簽訂售房協(xié)議的目的是以房抵債，從售房協(xié)議約定的“以上債務(wù)由乙方(被告)處理與甲方(原告)無關(guān)”的內(nèi)容來看，雙方對信用社的這筆債務(wù)沒有特別約定，存在可能多還或少還兩種情形。從簽訂合同的目的和公平、誠實(shí)信用原則考慮，兩原告的訴訟請求不應(yīng)予以支持。

[案情結(jié)果]

　　原、被告之間簽訂的售房協(xié)議中約定由被告將房款代兩原告償還三處債務(wù)系以房抵債，被告朱某按約承受原告的債務(wù)后，債權(quán)人與被告間就債的履行與兩原告不再有利害關(guān)系，因此，被告朱某不應(yīng)支付兩原告9580元及利息1468元，駁回兩原告的訴訟請求。

[相關(guān)法規(guī)]

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